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發布時間：2021.04.13

作者：德信集團

為強化集團各子公司投資測算專業技能，把控風險，降低投資偏差度，4月13日德信控股財務管理中心特舉辦財務投資測算培訓，于德信總部十樓德信大講堂順利舉行。參與培訓人員包括德信盛全物業、隨寓網絡、德信影城、長盈商管、德信文化傳媒、標毅科技、悉爾科技等各子公司財務條線骨干人員及部分投資條線骨干人員。

當前集團內德信盛全服務大力開展項目外拓以及公司收并購，隨寓網絡抄底長租公寓市場合適資產，德信影城依托地產新增商業體拓展新項目，商管公司獲取新的商業運營項目，在此背景下，做好項目財務投資測算、謹慎進行公司收并購被擺在重要的位置上。

德信控股集團胡一平董事長出席培訓并向參加培訓的學員做出重要講話，胡董指出：“希望集團各子公司總結以往的投資案例經驗，學會算好賬，通過此次培訓梳理思路、建立投資測算的知識體系，在規模擴張中有效規避風險、避免虧損，為公司獲取真正盈利的項目。同時，此次培訓也是各子公司之間、財務與投資之間溝通交流的契機，打破部門墻。培訓之后財務應積極參與到投資測算當中，為投資測算提供更多的財務專業意見”。胡董的講話點燃了大家的熱情，使大家意識到做好投資測算的重要性，積極投入到培訓當中。

本次培訓由德信控股財務管理中心財務總監馮宇結合集團各子公司的實際情況，講解財務投資測算的邏輯及重點關注問題，旨在幫助集團各子公司在新項目的獲取時降低投資偏差率，合理預估項目的初期投入及后期運營收入、運營成本、稅費成本，規避收并購業務中因盡調不充分而忽略潛在的財務法律運營風險，強調在設計合作協議時合理化各項安排。

培訓首先介紹了集團內各類資產的測算種類，培訓伊始通過“是否要開一家火鍋店”的案例引導學員們討論如何對一個項目進行投資測算、需要重點關注哪些假設條件、評判是否開店的標準有哪些。通過各小組的頭腦風暴，大家討論了選址對營業流水和店鋪租金成本的雙重影響、前期設備裝修資金投入以及出資結構、后期各項運營成本支出等，也直觀體會到生意人掛在嘴邊“我現在投入XX萬，預計X年可以回本”（回收期）這句話的含義。

培訓詳細列舉了集團各子公司之前在投資測算過程中出現的各類重點問題，并通過一個實務案例進行投資測算的沙盤演練，在實際動手操作中，學員們認識到做好假設對提升投資測算準確度的重要意義，跟隨課堂一步一步完成投資財務測算表的編制，學習常見稅種的計算、自由資金現金流內含報酬率和全投資現金流內含報酬率的計算、折舊攤銷以及增值稅如何在利潤表和現金流量表中體現等關鍵問題處理方法。

培訓的第二部分為如何做好公司的收并購，主要內容包括財務盡調方向、如何降低收并購溢價、所投公司并表條件、合作協議關鍵條款等在收并購過程中涉及到的關鍵問題，所用案例全部來自于集團內現實案例。之后通過小組討論的方式，學員們分組討論了自己所在公司進行投資測算時主要邏輯思路及遇到的重難點問題，并派代表與大家進行分享。各組學員集思廣益，精彩的發言使大家都獲益匪淺。

未來無論是存量資產改造運營業務還是科技型物業上市公司的發展擴張，都需要財務人員與投拓人員的攜手并進。在房地產市場由地產開發向資產運營、資產管理過渡轉變的今天，希望集團各公司財務骨干理解貫徹胡董的講話精神，打鐵還需自身硬，練好內功，積極參與到投資財務測算中去，業財結合、盡職把關，體現財務人員對于公司經營管理的重要價值。相信未來，未來已來！